PROVINCIA DE BS. AS. EL VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA

La Agencia de Recaudación de Buenos Aires dictó la Resolución Normativa 36/09 a fin de establecer la forma en qué hará uso de la facultad otorgada por la Ley 19.930, que introdujo determinadas modificaciones en el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10.397, y modificatorias).

Dicha facultad se basa en que la Ley 19.930 ordenó que la Autoridad de Aplicación –ARBA en este caso- podrá establecer un Valor Inmobiliario de Referencia para cada inmueble existente en la Provincia, que reflejará el valor económico por metro cuadrado de dicho inmueble en el mercado comercial, teniendo en cuenta no sólo las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien sino también otros aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso, y aquellas que en virtud de sus competencias dispusiese a tal fin.

Asimismo, se determinó que la autoridad de aplicación podrá celebrar convenios con organismos públicos o privados que operen o se vinculen con el mercado inmobiliario a fin de obtener información necesaria para establecer dicho valor.

Se contempla también la posibilidad del organismo de requerir, mediante la implementación de regímenes de información, todos aquellos datos que considere necesarios o convenientes a fin de fijar el valor referido, como así también exigir a los sujetos que revistan el carácter de contribuyentes o responsables del Impuesto Inmobiliario, la presentación de declaraciones juradas informativas, mediante el procedimiento que a tal efecto establezca.

Como principal fundamento de esta modificación del Código Fiscal se menciona el hecho de evitar las escrituraciones llevadas a cabo por un valor mucho más bajo que en la realidad se paga por los inmuebles vendidos, con el propósito de afrontar una menor carga tributaria, en este caso, del Impuesto de Sellos.

Al respecto se estableció que para aquellos actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, la base imponible para el pago del dicho Impuesto “podrá estar constituida por el valor inmobiliario de referencia de los mismos, en tanto resulte mayor a la valuación fiscal o precio convenido por las partes”.

La misma determina particularmente que:

- El "Valor de Inmobiliario de Referencia" (VIR) se establecerá a partir del 1º de junio de 2009, de manera progresiva en los distintos partidos de la Provincia.

- El mismo será actualizado anualmente, salvo que se produzcan cambios en las circunstancias de hecho vinculadas con los inmuebles.

- El VIR de cada inmueble considerará el valor económico por metro cuadrado de dichos bienes en el mercado comercial y su cálculo se basará en una fórmula general que reflejará el grado de asociación del precio de mercado del bien inmueble en cuestión, con el conjunto elegido de características relevantes, seleccionadas por métodos estadísticos.

- Para su determinación se tendrán en cuenta la superficie del terreno, superficie cubierta, estado general, antigüedad, número de baños y ambientes, iluminación, fondo libre, número de piso, características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento, o con espacios verdes y vías de acceso, entre otras características.

- El mismo deberá consignarse en todo documento, informe o formulario que expida la ARBA, en los cuales se describan datos referidos a inmuebles ubicados en el territorio bonaerense, pudiendo además, ser consultado por los sujetos interesados en la página "web" del organismo (www.arba.gov.ar) , ingresando el número de partida del inmueble.

Asimismo, la Resolución 36/09 reglamenta la forma de interponer ante la Agencia de Recaudación de Buenos Aires los reclamos que la determinación del VIR eventualmente genere.

Los mismos podrán presentarse cuando el titular o contribuyente del impuesto inmobiliario estime que el VIR no refleja el real valor económico del bien, el cual podrá ser realizado por el escribano interviniente en aquellos casos en los cuales se celebren por escritura pública actos, contratos y operaciones sobre inmuebles, para lo cual deberán presentar una declaración jurada informativa referente a los datos del inmueble. Se aclara que en ningún caso el reclamo interpuesto, tendrá efecto suspensivo respecto de la vigencia del VIR que se cuestiona, es decir el mismo seguirá siendo válido hasta resolverse el recurso.

Respecto de la respuesta al reclamo, ARBA contará con 20 (veinte) días corridos desde la presentación del mismo para ratificar o rectificar, según corresponda, el Valor Inmobiliario de Referencia (se podrá consultar la resolución del reclamo en la página web de ARBA).

En cuanto al Impuesto de Sellos se establece que “en el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano deberá verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, a través del Formulario R-551 A previsto en el artículo 254 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires o, en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Autoridad de Aplicación, mediante el sistema informático habilitado al efecto."

Para finalizar se especifica que el Valor Inmobiliario de Referencia se aplicará, de corresponder, a los actos, contratos y operaciones instrumentadas a partir del 01 de Julio de 2009.